Sølvberget KF har i 2017 et årsbudsjett på kr 92,761 mill., hvorav tilskudd fra kommunen er på kr 62,205 mill. (i tillegg dekkes merutgifter knyttet til lønnsoppgjøret). Per 2.tertial er det registrert et samlet forbruk på 60,7 % av årsbudsjettet. På inntektssiden er det registrert 68,6 % av gjeldende årsbudsjett. Foretaket forventer å gå i balanse ved årsslutt. Bystyret har godkjent en investeringsramme for foretaket på kr 30,15 mill. i 2017, herunder en låneramme på kr 29,7 mill. Tidsforskyvninger i enkelte investeringer har gitt en ny prognose for investeringsbudsjettet i 2017. Årets investeringsramme er foreslått justert ned til kr 18,35 mill., som finansieres med kr 17,91 mill. i lån og kr 0,44 mill. i egne midler. Foretaket har allerede tatt opp kr 20 mill. i lån i 2017. Lånerammen for 2017 foreslås av den grunn nedjustert fra kr 29,7 mill. til kr 20,0 mill.
Foretaket hadde driftsinntekter på kr 65,9 mill. per 2. tertial, noe som er kr 4,7 mill. under budsjett og om lag kr 2,8 mill. høyere enn 2016 som var et rekordår. Samlede kostnader per 2.tertial var på kr 41,4 mill., og dermed kr 2,7 mill. lavere enn budsjett. Resultat per 2.tertial var på kr 24,5 mill. Resultatet er kr 1,9 mill. under budsjett og kr 4,7 mill. over samme periode i fjor, som gir en resultatforbedring på 23,9 % i den aktuelle perioden. Dette til tross for en akkumulert nedgang i parkeringsbelegget på 6,3 % per 2. tertial. Det ser imidlertid ut til at nedgangen i belegget er synkende. Den underliggende driften er god og foretaket finner ikke grunnlag for å endre prognosen for året (årsresultat på kr 38,8 mill.).
Stavanger Natur- og idrettsservice KF (NIS) hadde per 2. tertial et mindreforbruk på kr 7,6 mill. Prognosen for 2017 tilsier et regnskapsmessig resultat på kr 2 mill. Bystyret vedtok i forbindelse med behandlingen av sak 65/17 – Årsrapport og årsregnskap 2016 for Stavanger kommune at udekket beløp på kr 3,05 mill. i investeringsregnskapet til NIS finansieres gjennom låneopptak. Bystyret godkjente i samme sak at årsresultat på kr 6,37 mill. ble avsatt til foretakets disposisjonsfond. I sak 74/17 – Tertialrapportering per 30.04.2017 vedtok bystyret å redusere lånerammen til NIS i 2017 med kr 2 mill. Foretaket vil dermed finansiere årets investeringsramme på kr 4 mill. ved bruk av disposisjonsfond. Foretaket legger til grunn at et eventuelt regnskapsmessig mindreforbruk i 2017 avsettes til disposisjonsfond for å delfinansiere investeringer i kommende planperiode. Det vil være behov for investeringer i utstyr og kjøretøy for å opprettholde beredskapen, samt å redusere reparasjonskostnader og nedetid. Foretaket foreslår ikke budsjettjusteringer i rapporten per 2. tertial.
Stavanger byggdrift KF hadde per 2. tertial et mindreforbruk på kr 26,4 mill. Dette er kr 4,2 mill. høyere enn budsjett. For avdelingen Drift ble det i rapporten per 1. tertial lagt opp til en større økning i varekjøp for videresalg enn det som framgår av regnskap per 2 tertial. Foretaket forventer at varekjøp for videresalg vil øke i siste tertial og at budsjettmålet oppnås. Inntekter fra salg av timer er høyere en periodisert budsjett og foretaket forventer at inntektene blir høyere enn tidligere antatt. For avdelingen Renhold er resultatet per 2. tertial i tråd med budsjett, og det forventes ikke større justeringer i oppdragsmengden resten av året. For avdelingen Kjøkken og kantine forventes det et merforbruk i 2017. Foretaket opprettholder på bakgrunn av dette prognosen for 2017 med et regnskapsmessig mindreforbruk på kr 6 mill., etter avsetninger til pensjonsfond på kr 1,8 mill.
I det følgende gis det en oppsummering av foretakets rapport per 2. tertial oversendt rådmannen: Foretakets eiendomsportefølje har en varierende tilstand, men den største andelen av boligene har dårlig tilstand og stort oppgraderingsbehov. Å komme i inngripen med etterslepet er én av foretakets hovedoppgaver. Dårlig tilstand kombinert med redusert markedsleie har gitt et leietap (tapt leieinntekt i tidsrommet en bolig står tom) per juli på kr 5,5 mill. av et årsbudsjett på kr 8,3 mill. For å kunne bedre teknisk tilstand og generere mest mulig leieinntekter ved å stanse ytterligere økning av leietap, må vedlikeholdsbudsjettet styrkes betydelig. I den forbindelse foreslås det at leieinntekter i større grad går til vedlikehold av boligmassen. Utbytte til bykassen foreslås av den grunn redusert fra kr 21,7 mill. til kr 11,7 mill. I tillegg legges det til grunn disponering av midler fra foretakets vedlikeholdsfond.
En del av foretakets utgifter er knyttet til skader på boliger, hærverk o.l. som ikke er naturlig å tilfalle utleier. På lik linje med profesjonelle utleiere foreslås det å kreve et depositum fra leietakere tilsvarende tre måneders leie, som økonomisk sikkerhet for skyldig leie, skade på boligen, utgifter ved fravikelse og andre krav som kan reises knyttet til mislighold av leieavtale. Når en leietaker ikke har mulighet til å betale depositumet med egne penger, kan kommunen (NAV) utstede en skriftlig garanti. Depositum/garanti foreslås innført fra 1. oktober 2017.
Investeringsprosjektet bofellesskap for personer med rus- og psykiatrilidelser har en kostnadsramme på kr 20 mill. eks. tomtekostnader, hvorav kr 10 mill. er innarbeidet i år. Det foreslås å redusere årets bevilgning med kr 9,5 mill. for å tilpasse finansiering til prosjektets framdrift. Rehabilitering av boliger har i år en investeringsramme på kr 2 mill. I henhold til planlagt anvendelse av årets bevilgning er det behov for å foreta en reduksjon av investeringsbudsjett på kr 2 mill. mot tilsvarende økning av driftsbudsjett, finansiert ved nedjustering av budsjettert overføring til bykassen. Endrede forutsetninger i investeringsprosjekt og salg av eiendommer som ikke er budsjettert gir et lavere finansieringsbehov enn tidligere antatt. Det er tatt opp lån på kr 10 mill., og det er ikke behov for ytterligere låneopptak i 2017. Det foreslås derfor å justere ned låneramme fra kr 26,9 mill. til kr 10 mill. Videre foreslås det å avsette kr 28,6 mill. til ubundne investeringsfond til senere disponering.
Ved etablering av Stavanger boligbygg KF ble ansvaret for forvaltningen av selvbygger- og etablererboligordning overført til foretaket. Overgangen til etablererboligordningen innebærer bygging av boliger som igjen medfører at virksomheten påtar seg en risiko som må synliggjøres i regnskapet. I årsregnskap 2016 ble både fjorårets og tidligere års utgifter knyttet til etablererboliger utgiftsført i regnskapet til Stavanger boligbygg KF. Dette var ikke hensyntatt i foretakets budsjett som følge av at både etablererbolig- og selvbyggervirksomhet tidligere ble ført i eget regnskap. Dette resulterte i at investeringsregnskapet ble avlagt med et udekket beløp. Styret vedtok 31. mai 2017 i sak 21/17, at etablererboliger skal organiseres som en egen avdeling i foretaket.
Bystyret godkjente i sak 65/17 – Årsrapport og årsregnskap 2016 for Stavanger kommune foretakets investeringsregnskap med et udekket beløp på kr 63,69 mill. som skal finansieres gjennom låneopptak i bykassen i 2017. Fjorårets merforbruk var relatert til etablererboligprosjektet på Husabøryggen. Prosjektet er ferdigstilt og alle boliger er solgt i år. Salgsinntekter foreslås disponert til å finansiere fjorårets merforbruk og bevilget låneramme til formålet benyttes ikke. Et foreløpig overskudd fra etablererboligprosjekt Husabøryggen på kr 3 mill. foreslås avsatt til utviklingsfond til dekning av uforutsette utgifter i reklamasjonsperioden (5 år). Et eventuelt overskudd disponeres av boligforetakets styre til utvikling av nye konsepter, jf. vedtak i sak 21/17.
For at investeringer i etablererboliger ikke skal belaste foretakets driftsbudsjett i form av kapitalkostnader på bekostning av vedlikeholdsbudsjett, foreslås det å holde etablererboliger utenfor foretakets investeringsportefølje med særskilt finansieringsordning. Dette med formål å utligne tidsforskyvninger mellom påløpte investeringsutgifter og forventede salgsinntekter. Etablererboliger foreslås finansiert ved låneopptak i bykassen for videre utlån til Stavanger boligbygg KF, uten marginpåslag. Det foreslås at renteutgifter knyttet til låneopptak til etablererboliger aktiveres i foretakets balanse, mens avdragene forskutteres av bykassen i byggeperioden. Videre foreslås det at betalte avdrag tilbakebetales til bykassen etter at prosjektene er solgt. Etablererboliger på Tastarustå felt B7 har en prosjektramme på kr 199,5 mill. og skal etter framdriftsplan ferdigstilles i 2020. Det foreslås å avsette kr 0,5 mill. til planleggingsutgifter som finansieres ved omdisponering av foretakets låneramme på kr 10 mill., i henhold til finansieringsforutsetningene som foreslås for etablererboliger.
Rådmannens tilrådning
Bystyret vedtok å etablere Stavanger boligbygg KF den 13. juni 2016, jf. sak 94/16 og 97/16. Det ble da etablert et langsiktig mellomværende mellom bykassen og foretaket, som reflekterer bokført verdi og kontantstrøm fra anleggsmidlene som ble overdratt til foretaket. For å redusere de budsjettmessige konsekvensene av foretaksetableringen, ble det også vedtatt årlig tilbakeføring (eieruttak) til bykassen. Foretaket ble samtidig kompensert for utgifter knyttet til foretaksetableringen og det ble lagt opp til en videreføring av forvaltningsbudsjettet for kommunale boliger i 2016. Foretaket fikk i tillegg en ekstraordinær økning i vedlikeholdsmidlene i 2016 på totalt kr 21 mill.
Stavanger boligbygg KF utarbeidet selv forslag til årsbudsjett 2017 og handlings- og økonomiplan 2017-2020, jf. sak 177/16. Bystyret vedtok i sak 177/16 en generell økning i vedlikeholdsmidlene på kr 4 mill. i 2017. Foretaket er videre tilført kr 6,25 mill. i 2017 fra statlig tiltakspakke. Bystyret godkjente i sak 65/17 – Årsrapport og årsregnskap 2016 for Stavanger kommune at det ble foretatt en avsetning på kr 17,1 mill. til et vedlikeholdsfond i foretakets årsregnskap for 2016. Foretaket har lagt opp til disponering av vedlikeholdsfondet i 2017.
I rapporten per 2. tertial har foretaket foreslått budsjettjusteringer som gir driftsinntekter på kr 242,9 mill., driftskostnader på kr 217,9 mill., brutto driftsresultat på kr 25 mill., netto driftsresultat på kr 0,7 mill. og et regnskapsmessig resultat på kr 0. I de foreslåtte budsjettjusteringene inngår en samlet reduksjon i overføringene til bykassen på kr 12 mill., med en tilhørende økning i vedlikeholdsmidlene. En reduksjon i overføringene på kr 12 mill. vil måtte finansieres gjennom tilsvarende reduksjoner innenfor andre tjenesteområder. Rådmannen tilrår ikke en slik reduksjon på bakgrunn av en samlet vurdering av den økonomiske situasjonen for bykassen per 31. august 2017.
Rådmannen tilrår at foretakets investeringsramme for ordinære investeringer justeres ned til kr 19,99 mill. i 2017, hvorav kr 9,5 mill. finansieres med lån. Investeringsrammen for etablererboliger i 2017 vil da være på kr 96,4 mill. som foreslås finansiert gjennom salgsinntekter og låneopptak på kr 0,5 mill. Rådmannen tilrår på bakgrunn av dette at lånerammen i 2017 justeres ned til kr 10 mill. I investeringsbudsjettene er det lagt opptil en samlet avsetning på kr 28,6 mill. til ubundne investeringsfond og kr 3 mill. til utviklingsfond. Rådmannen vi foreta en nærmere vurdering av foretakets forslag til særskilt finansieringsordning for etablererboligprosjekter i forslag til Handlings- og økonomiplan 2018-2021.
I det følgende gis det en oppsummering av foretakets rapport per 2. tertial oversendt rådmannen: Revidert særbudsjett for Stavanger utvikling KF forutsetter at salg av eiendommer og periodisering av 85 % av lønnskostnader skal gi en netto inntekt på kr 20,6 mill. som skal være med å finansiere foretakets løpende driftskostnader, rentekostnader samt utbytte til bykassen. Salg av eiendommer er markedsstyrt. Selv om det arbeides kontinuerlig og aktivt med å nå budsjetterte salgsinntekter, vil det alltid være en del usikkerhet knyttet til tidspunkt for salg og antatt salgsbeløp.
En gjennomgang av salgsbudsjett ved utgangen av august viser et behov for å nedjustere netto salgsinntekter med kr 4,5 mill. som følge av endret salgstidspunkt for noen av eiendommene. Som varslet i tertialrapportering per 30. april 2017 er det stor usikkerhet knyttet til aktiveringsandel av lønnskostnader. Ny prognose tilsier at budsjettert aktivering av lønnskostnader på kr 8,6 mill. er for høyt og foreslås nedjuster til kr 3,9 mill. Overnevnte budsjettjusteringer vil redusere ordinært resultat med kr 9,2 mill. før avsetning til egenkapital og utbetaling av eierutbytte. For å saldere ubalansen i budsjettet foreslås det å stryke all budsjettert overføring til egenkapital (kr 3,5 mill.), utbetaling av utbytte til bykassen (kr 3 mill.), samt en reduksjon av lønnsbudsjett og de øvrige driftskostnader (kr 2,7 mill.).
Dette synliggjør hvor sårbart særbudsjettet er og hvor stort utslag forskyving av salgstidspunkt for eiendommer gir. Styrking av egenkapital er avgjørende for å kunne håndtere endringer i budsjettforutsetninger uavhengig av bidrag fra bykassen, og være selvfinansierende på sikt, samt medfinansiere en del av investeringsporteføljen slik som det er innarbeidet i handlings- og økonomiplan 2017-2020. En gjennomgang av investeringsportefølje ved utgangen av august viser at forventet investeringsnivå i 2017 vil bli om lag som budsjettert. Samtidig påpekes det at det er en viss usikkerhet hvorvidt deler av investeringsutgifter vil bli forskjøvet til neste år. Årets investeringsramme på kr 89 mill. foreslås opprettholdt.
Rådmannens tilrådning
Stavanger utvikling KF har i rapporten per 2. tertial foreslått budsjettjusteringer som gir driftsinntekter på kr 20,4 mill., driftskostnader på kr 18,4 mill., driftsresultat på kr 2 mill. og et årsresultat på kr 0. Foretaket har i de nevnte budsjettjusteringene lagt opp til en strykning av eieruttaket i 2017. Bystyret vedtok i sak 177/16 – Årsbudsjett 2017 og Handlings- og økonomiplan 2017-2020 et årlig eieruttak fra foretaket på kr 3 mill. En reversering av eieruttaket vil måtte finansieres gjennom tilsvarende reduksjoner innenfor andre tjenesteområder. På bakgrunn av en samlet vurdering av den økonomiske situasjonen for bykassen per 31.08.2017, tilrår rådmannen at en strykning av eieruttaket avventes. Dette vil medføre at foretaket må søke å finne ytterligere tiltak på både inntekts- og utgiftssiden som kan muliggjøre balanse med gjeldende budsjettforutsetninger. Det innebærer videre at et eventuelt merforbruk i 2017 må dekkes inn i tråd med § 7 i Forskrift om årsbudsjett (for kommuner og fylkeskommuner).
Stavanger Sentrum AS (STAS) har som formål å bidra til å styrke Stavanger sentrum som regionens viktigste senter for handel, kultur, tjenesteyting og service. Overskudd skal anvendes til å fremme selskapets formål og kan ikke i noen form utdeles til eierne. Stavanger Gårdeierforening og BYEN ble innfusjonert i STAS i 2013. Næringsforeningen i Stavanger-regionen og Stavanger kommune er aksjonærer STAS med en eierandel på henholdsvis 60 og 40 %. STAS har i brev 19. september 2017 anmodet aksjonærene om å delta i en kapitalforhøyelse (emisjon) på kr 1,5 mill., fordelt på aksjonærene i henhold til eierandel.
STAS har som sentrumsorganisasjon hatt en positiv utvikling de senere årene. En viktig årsak er arbeidet med KDP Stavanger sentrum, som har videreutviklet det offentlig-private sentrums-samarbeidet både gjennom tettere dialog og konkret definering av virkemidler. Dette følges opp gjennom bl.a. FoU-prosjektet City Impact Districts (CID). Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) følger arbeidet med interesse og har delfinansiert arbeidet siden oppstart i mars 2016. Inkluderingen av City Impact District i Byvekstavtalen med staten, styrket muligheten for videre finansiering fra KMD. I september 2017 kom tilsagnet fra KMD om fortsatt prosjektstøtte i 2018.
Arbeidet til STAS har imidlertid blitt vanskeliggjort av en svak økonomisk stilling. Flere år med svak sentrumsutvikling, investeringer og underskudd har ført til at selskapet har negativ egenkapital (korrigert for prosjektet CID), svært dårlig likviditet og en fullt ut disponert kassakreditt på kr 1 mill. Det svake fundamentet resulterer i at aktiviteten må holdes på et lavere nivå enn potensialet i den pågående sentrumsutviklingen. STAS har likevel høye ambisjoner for selskapets bidrag i utviklingen av Stavanger sentrum. Styret har på bakgrunn av dette utarbeidet en økonomisk tiltaksplan.
STAS arbeider med å rekruttere flere medlemmer, spesielt gårdeiere, gjennom å konkretisere CID-modellen. Opprettelse av distrikter har økt interessen for deltagelse i STAS og antall medlemmer stiger. Selskapet arbeider med justeringer av medlemskontingenten, slik at denne i større grad skal tilpasses den sammensatte medlemsmassen og stimulere til både bred deltakelse og gi mer forutsigbar driftsramme fra 2018. STAS arbeider også aktivt for å øke andre inntekter i form av søknader om prosjekttilskudd, aktiv bruk/inntekter fra selskapets lokaler, inngåelse av samarbeidsavtaler mv. I tillegg arbeides det med å sikre en effektiv anvendelse av tilgjengelige midler.
Styret vedtok i møtet den 22. august å starte arbeidet med en kapitalforhøyelse (rettet emisjon) på kr 1,5 mill. mot aksjonærene. Et slikt kapitalinnskudd vil gi selskapet anledning til å innløse kassakreditten og samtidig ha en disponibel arbeidskapital på kr 0,5 mill. som anses som avgjørende for videre forsvarlig drift. Selskapet tar sikte på å gjenvinne aksje-/egenkapitalen gjennom årlige overskudd de neste årene. Dette vil forhindre at det oppstår behov for ytterligere kapitalinnskudd, gi en mer forutsigbar driftsøkonomi og et aktivitetsnivå som sikrer utvikling av Stavanger sentrum.
Rådmannen tilrår at sentrumsarbeidet understøttes gjennom deltakelse i en kapitalforhøyelse i STAS med inntil kr 0,6 mill. Deltakelse i kapitalforhøyelsen vil innebære erverv av aksjer og andeler og er av den grunn innarbeidet i investeringsbudsjettet. Stavanger kommunes deltakelse i kapitalforhøyelsen bør være under forutsetning av at Næringsforeningen i Stavanger-regionen bidrar med inntil kr 0,9 mill. Det forutsettes videre at STAS arbeider aktivt i henhold til vedtatte planer med å sikre det langsiktige økonomiske grunnlaget for selskapet gjennom å øke inntektene fra bl.a. gårdeiere og ulike næringsaktører i sentrum.
Denne siden ble sist oppdatert 21. september, 08:10.
Øvre Kleivegate 15, 4005 Stavanger. Telefon 51 50 70 90.
postmottak.okonomi@stavanger.kommune.no – www.stavanger.kommune.no
Ansvarlig redaktør: Kommunikasjonssjef Marianne Jørgensen
